今天是: 欢迎进入漳州理工职业学院 经济与管理系!
站内搜索:
浏览信息 您当前的位置:首页 >> 浏览信息
基于现行会计准则的房地产行业盈余管理及对策 胡月红
发布时间:2014-9-26 浏览次数:580次

基于现行会计准则的房地产行业

盈余管理及对策

                                    胡月红

(漳州理工职业学院商学院会计系,363000

 

内容摘要:20071月新会计准则实施以来,我国基本上建立起了与国际惯例相趋同的企业会计准则体系。新会计准则中对房地产行业会计核算作了详细规定,一定程度上改变了房地产行业行业会计核算的内容,但也为企业进行盈余管理提供了空间。文中将首先对会计准则与盈余管理的关系进行分析,通过对房地产企业进行盈余管理现状、方法、手段的探讨,进一步提出规范房地产企业盈余管理、完善房地产企业收入确认准则指南或补充性规定等对策及建议。

关键词:新会计准则;盈余管理;对策   

一、盈余管理概念及其与会计准则的关系

总的来说,会计准则是为了充分保障会计信息的真实与公允而制定的,是会计人员从事会计工作的规则和指南,能有效遏制操纵会计信息的行为。任何违背会计准则和会计法规的行为都是非法的盈余操纵,而不是盈余管理行为。会计准则作为衡量会计舞弊与盈余管理的一个尺度,在市场机制中扮演着重要的“天秤”角色。[1]房地产企业往往先进行盈余管理,只有在进行盈余管理后,仍无法达到预期目标时,才会选择会计舞弊。

二、现行会计准则下房地产企业的盈余管理现状

房地产企业作为一个高投资、高回报、高风险的行业,其开发项目的投资金额少则几千万,多则几亿甚至几十亿,目前房地产企业的开发资金仍以银行贷款为主,房地产公司对银行的依赖较大。因此,出于对税负的考虑,房地产企业很可能在公司当期真实利润水平的基础上,根据企业本身的期望盈余,采取多种方法来进行盈余管理,导致了财务信息失真现象的出现。

  (一)提前或推迟确认收入

推迟或提前确认收入是房地产企业惯用的盈余管理方式。《企业会计准则第14号—收入》(以下简称《CAS14—收入》)规定:“收入的确认标准是企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;企业对产品没有所有权与实际的控制权;收入的金额能够可靠地计量;相关的经济利益很可能流入企业;相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量”。[2]CAS14—收入》准则中进一步规定只有当开发产品竣工验收并与购买方办理交付手续后,才确认经营收入,但房地产企业往往为了实现预期盈余,将收取的购房款提前或推迟确认收入,亦即提前结转预收账款或推迟预收账款的结算,从而达到平滑利润的目的。上述方式隐蔽性较强,成为房地产企业通过隐瞒收入进行盈余管理的主要方式。

  (二)隐瞒经营收入

    房地产企业隐瞒经营收入主要体现在如下方面:

    1、房地产企业可能通过关联方交易来隐瞒收入,比如在项目一开始成立时,房地产企业与其控制者会共同出资成立一家新公司,等到项目竣工后将大部分利润分给新公司实现利润转移,有时企业会通过虚增经济业务,人为地增加收入,达到隐瞒收入的目的。有些公司通过购退货业务的前后转换,制造假象,从而隐瞒收入

    2、房地产企业也可能通过一家合资企业,代理建设,商品房租赁网点来隐藏收入。在合资开发中,对代建业务的代建项目的收入不及时确认,而将获得的资金投资其他的在建工程。另外,在待售商品房出租业务中,租金收入不予确认。    

  (三)调节经营成本与费用

在成本管理与调节方面,房地产企业不按照借款费用资本化原则和经营成本配比原则确认费用发生的时点和范围,而是按照企业的期望盈余随意划分,人为调节了开发成本与经营成本的比例,导致各个项目的成本不真实,经营成本分配不合理,直接影响了当期盈余水平。

1、人为调节借款费用资本化范围

在《CAS17—借款费用》中规定:“符合借款费用资本化的资产是指需要经过相当长时间的构建或者生产经营活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。一般借款符合条件的,其费用可以资本化”。[3]房地产企业所开发的建筑物,不管是商品房售出,还是作为固定资产,其开发过程中的符合条件的成本费用都可以进行资本化。该规定大大拓宽了房地产企业借款费用的核算范围。房地产企业往往会根据其预期的盈余对资金的来源和用途任意分配,把不该资本化的利息资本化,比如用于非资本化支出的利息将其资本化。企业还可能巧妙得利用自有资金与借入资金难以界定的缺陷,从而达到调节利润的目的。        

2、人为调整开发成本

为了平滑企业的巨额利润,发展处于成熟期的房地产企业很可能通过将自用办公楼的开发成本与代建业务的受托建造成本添加到开发项目成本中,违背收入与费用的配比原则;[4]也可能通过将向职工提供福利性商品房而由企业支付低于市场价格的差额补贴的支出添加到开发项目成本;这些盈余管理行为都加大了开发产品的成本,挤占经营成本的同时达到了平滑当期利润的目的。此外,房地产企业通常对多个项目进行滚动开发,随意分配开发成本,以达到避税、粉饰财务报表的目的

3、人为分配公共配套设施费

在进行竣工项目结算时,对于还未达到预定可使用状态或未能转让的公共配套设施,房地产企业往往不是基于建筑面积以及对该项目的投资比例,而是人为分配调节公共配套设施费,并将其计入开发成本当中。

  (四)利用投资性房地产后续计量方式进行盈余管理

投资性房地产的后续计量模式有两种:成本计量模式与公允价值计量模式。企业会计准则中规定,历史成本计量模式与公允价值计量模式可以同时被房地产企业所采用。这给企业会计政策的选择提供了较大的空间,企业很可能出于操纵利润的目的,对投资性房地产的后续计量在成本计量模式、公允价值计量模式之间随意变更。[5]

    在公允价值模式中,采用公允价值计量的房地产企业可以不再计提折旧。但是,在资产负债表日,房地产企业应对历史成本计量与公允价值计量的差额进行调整,以公允价值作为记账基础,历史成本与公允价值之间的差额计入当期损益。准则中关于投资性房地产采用公允价值进行后续计量的前提是要有确凿的证据表明该公允价值能够可靠取得,不能可靠取得的应该继续采用成本模式计量。

采用历史成本计量的企业,会计期末应当按照账面价值与可回收金额孰低法,确认投资性房地产的账面价值,填入资产负债表,并且每年要计提固定资产减值准备以及提取折旧。[6]准则强调,如果企业原先采用公允价值方法,以后不得转回。倘若资产由增值或出租转为自用的,则企业应将其转为存货或固定资产进行计量。该规定为房地产企业提供了会计政策变更方面的便利,房地产企业可能故意混淆历史成本计量和公允价值计量的方法,或者人为改变适用条件,从而很大程度上扩大了盈余管理的可操纵范围。 

  (五)闲置房地产与投资性房地产的相互转换进行盈余管理  

    准则中规定,房地产企业闲置的固定资产,不在投资性房地产的核算范围之内,应当将其视同固定资产,采用历史成本法进行计量。该规定对拥有较多闲置性固定资产的房地产企业造成很大冲击。

    为了充分利用房价高涨的市场环境,降低闲置建造物计提折旧的经营成本,一些房地产企业会选择将闲置建造物以出租的方式转换为符合投资性房地产性质的资产,并采用公允价值计量模式同时提高净利润和企业资产价值,减少因折旧产生的费用或成本。  

    在利用闲置建造物与投资性房地产相互转换进行盈余管理的过程中,部分房地产企业还绕过了已计提的资产减值损失不得转回规定的限制。待转换的闲置建造物即使已经计提了资产减值准备,由于资产的用途发生了变化,其公允价值与账面价值的差额以已计提的减值损失减记为零为标准计入了营业外收支,规避了减值损失不可转回的规定。同理,当市场房价的公允价值出现跌幅且这这个跌幅远大于该项资产转换为固定资产后要计提的折旧时,房地产企可能通过将投资性房地产再次转换为自用的闲置建造物等固定资产,增加当期盈余。

三、规范我国房地产企业盈余管理的对策及建议

通过上述房地产企业盈余管理的现状分析可知:房地产企业财务报告使用者获得的会计信息缺乏真实性与对称性。因此,对于房地产企业来说,亟需出台一份更具针对性的补充性规定。

  (一)完善房地产企业收入确认准则指南或补充性规定

我国的企业会计准则中还未建立起完善的预售制度,特别是在时点的确认上有待进一步补充规定。应在如下几个房地产企业销售的关键环节明确是否可以确认收入的实现:

1、当不存在销售退回条件的房地产产品销售中,签订正式销售合同并收取的房地产产品价款是销售收入确认的时间基础。

2当存在销售退回的可能性时,只有在销售退回期满之后方可确认销售收入。因为存在退房可能性就意味着房地产产品所有权上的主要风险并未转移给买方,所以若以签订正式销售合同并取得价款作为房地产企业收入确认时点,将会导致收入确认的提前,影响了会计信息真实性。因此,只有在销售退回期满之后方可确认销售收入。

为了限制房地产公司利用销售收入确认时点没有规范性标准来进行盈余管理,在建立了收入确认一般标准的基础上,应当补充并细化现有的房地产企业会计准则指南,可出台相应的补充规定,形成统一的房地产企业收入确认标准。

  (二)完善配套设施的成本核算准则指南或补充性规定

配套设施成本是房地产企业成本项目中不容忽视的一大成本。基于准则在成本核算方面的不完善,房地产企业根据其预期的盈余任意调整公共设施成本,导致房地产企业成本配套设施支出部分的信息缺乏可比性和真实性。

房地产企业选择的配套设备成本核算方法中,一种方法是按实际成本计算配套设施成本并先计入开发成本,待开发项目竣工结算时,将配套设备成本分摊计入可售房地产产品的成本;另一种方法是将与主体项目完成程度不一致的配套设施成本,以一定的预算比率在开发成本中预提。

鉴于以上两种配套设备成本核算方法对企业成本核算的巨大差异,建议相关部门尽快推出针对房地产企业公共配套设施的会计准则指南或补充性规定,统一房地产企业的配套设施成本核算方法,实现财务信息的可比性与一致性。

  (三)增加房地产企业的信息披露内容和质量

为了规范房地产企业的会计行为,实现会计信息的公开、真实,房地产企业在严格按照现行房地产会计制度与相关规定披露财务信息的同时,还应增加以下披露内容:

1、利润表的营业成本项目中补充披露“预提的配套设施费用” 信息。销售成本要充分披露预提的配套设施费用金额、分配标准信息,反映房地产企业在结转成本时,对企业原先预提的公共配套设施费应由那些相应的开发产品来负担

    2、现金流量表报表附注中增加各项目的经营活动现金流量的信息披露。无论房地产企业的工程项目规模大小,都应重点关注项目开发过程中的现金流变动情况,细化地披露各个开发项目经营活动现金流量。以各个项目为单位的现金流量披露,可以较有效的实现收入时点确认的监督,限制房地产企业利用预售制度形成的预收账款收入变动额进行盈余管理。

  (四)加强对房地产企业盈余管理的监督

    我国房地产企业的经营状况主要通过公司年度报告审计,即会计师事务所人员进入房地产企业通过抽查凭证、实物盘点、年度审计循环等审计环节而出具的审计报告。民间审计结果也是房地产企业财务信息需求者考评房地产企业盈利能力与投资价值的重要依据。房地产企业出现的普遍的盈余管理或利润调节现象与我国立法、司法、民众、舆论等监督力度不强有必然的联系。其中,加强对房地产企业收入实现时点的监督是审计部门从形成利润的根源上限制房地产公司操纵经营收入、以最少的成本实现最有成效的监督。同时,加强房地产企业盈余管理的事中、事后监督,发挥新闻媒体、司法和行政监督的积极作用,对于通过利润操纵调节房地产企业经营业绩,导致财务报告使用者经济损失与投资失败的房地产企业盈余管理行为,要加大监督审查的执行力度,按照法律规定与行政法规严厉惩处恶意盈余操纵的房地产公司,并追究当事人经济责任和法律责任,在法律的威严下最大限度限制房地产企业通过虚增资产、关联方交易、资等方式进行盈余管理。

四、结束语  

随着我国市场经济的深入发展,盈余管理的重要性也日益受到社会各界的广泛关注。尽管目前房地产企业盈余管理的方式多种多样,但会计信息的不完善是其进行盈余管理的最主要原因。因此,会计准则对规范盈余管理具有举足轻重的作用。文中通过对房地产企业盈余管理的现状分析,而提出规范盈余管理的对策及建议。文中尚有不足之处,还需在今后的学习和探讨中不断丰富和完善。  

参考文献

[1]来华.会计准则与盈余管理的博弈分析[J].财会通讯,2009,(3):32-34.

[2]郭鲜菱.新会计准则实施对房地产上市公司经营业绩的影响[J].商业会计,2009,(9):46-47.

[3]蔡河山.新会计准则对房地产评估的影响及其策略[J].财会研究,2009,(2):45-47.

[4]陈益云.论投资性房地产业务中的盈余管理[J].现代会计,2010,(1):30-31.

[5]周利军.投资性房地产准则中公允价值的运用及影响分析[J].会计之友,2009,(7):94-95.

[6]李桂英.探析新旧企业会计准则的投资性房地产差异[J].财会研究,2009,(8):38-40

关闭页面】【页面顶部
本站所有资源未经许可不得转载复制,违者必究。
© Copyright 2012 www.zzlg.org All Right Reaserved. 漳州理工职业学院 经济与管理系 拥有所有版权
地址:漳州蓝田开发区鹤鸣路1号 电话:0596-7081783  技术支持:漳州理工职业学院